一、文件起草背景

　　2018年以來，住房保障工作面臨的形勢發生了比較明顯的變化。主要是：

　　1、住建部對貫徹中央領導“房住不炒”指示精神，作出了新的部署。2018年12月以來，住建部先后3次召開重點城市住房保障工作座談會，明確要求在“租購并舉”總體框架下，優化保障房供應方式，停止經濟適用房實物分配，建立公（廉）租房和共有產權房為主體的保障房供應體系。

　　2、這是落實經國務院備案的我市房地產市場宏觀調控“一城一策”措施的需要。為落實調控內容，必須盡快對我市配售型保障房建設管理，作出制度性的安排并加以實施，以加快建立房地產市場長效機制，進一步完善住房市場體系和保障體系“兩個體系”，充分發揮住房保障的“補位”作用，解決好中低收入家庭的住房問題。

　　二、《無錫市共有產權住房管理辦法》總體框架

　　共有產權住房，是新的住房保障方式，住房城鄉建設部在南京、上海等城市進行了試點，目前沒有完整的上位法支撐，住建部鼓勵各地進行探索。我局起草時，參考了南京、上海的相關政策文件，結合無錫市住房保障工作實際情況，形成了文件征求意見稿。

　　《無錫市共有產權住房管理辦法》共六個部分，分別是：總則，主要是提出適用范圍、定義、管理職責等內容。規劃建設，明確規劃選址、土地供應方式，建設方式，建設標準，政策支持等內容。申請和審批，主要是確定共有產權房的供應對象、申請條件、審批程序、資格管理等事項。售后管理，明確共有產權房銷售后的使用規定、房屋處置規定等內容。監督管理、附則等條款，則對共有產權房建設、分配、信息化管理、申請和使用中的違規行為處罰等相應事項，進行制度化安排。

　　三、重點內容。

　　共有產權房作為一種新的住房保障方式，是對經濟適用房制度的完善，目的是更加促進住房保障的精準性，同時糾正經濟適用房制度中在一定程度上已經出現的套利行為，更好地維護住房保障制度的公平公正。基于此，在起草文件時，我們對共有產權房制度作了以下重點考慮：

　　1、確定共有產權住房的實施主體。我市的共有產權房，由市人民政府統一規劃，實施全市一盤棋，市住房城鄉建設局作為主管職能部門，市、區保障性住房管理辦公室作為實施機構，同時明確各區、街道鄉鎮，在共有產權住房制度中的職責。

　　2、建設面積標準。根據我市經濟社會高質量發展實際，“辦法”提出共有產權房的套型以中小戶型為主，一室戶建筑面積不超過65平方米左右（套內面積40平方米左右），二室戶建筑面積不超過90平方米左右（套內面積55平方米左右）。同時考慮國家的人口政策，提出少量配置建筑面積95平方米左右（套內面積65平方米左右）的三室戶，僅向有大于8周歲異性二孩家庭供應。建設3室戶保障房，是與經濟適用房在建設標準上的一個比較重要的變化。

　　3、共有產權房的定價機制和產權份額，參考國內試點城市的做法，提出我市共有產權房實行政府定價。份額確定方面，個人持有份額，原則上按照房屋總價50%進行設定，充分考慮中低收入家庭的購買能力。

　　4、共有產權房后續管理的處置方式。考慮到共有產權房的保障屬性，參考國內其他先行城市的通行做法，“辦法”提出我市共有產權房有期限封閉管理的原則，在5年封閉期內，購房人需要出讓房屋時，只能向政府指定的機構轉讓，由政府回購后繼續作為保障房使用，滿5年后可以進入市場轉讓，但增值收益部分必須根據產權比例分割，壓縮購買經濟適用房套利空間，使保障性住房更好發揮保障功能。

　　5、購房家庭不當使用保障房的相關處置條款。結合我市住房保障誠信體系建設的要求，“辦法”中提出，對各類弄虛作假申請保障房、違反規定使用保障房的現象，納入市公共信用信息服務平臺，按信用失信行為相關規定進行管理，這與以往各類保障房管理辦法相比，是一個新的舉措。

　　四、征求相關部門意見情況

　　2019年8月30日—9月4日，我局將《無錫市共有產權住房管理辦法（試行）》（征求意見稿），發送各區人民政府、市發改委、財政、自然資源規劃、司法、民政、人社、公安、稅務、審計、大數據、公積金、城發集團等部門征求修改意見。從反饋情況看，各部門對“辦法”，未提出重大修改建議意見，對個別條款的修改建議，我局已經在文件中做了相應的吸收采納。9月17日，市政府召開會議，專題討論了《無錫市共有產權住房管理辦法（試行）》相關內容，上述征求過意見的部門分管負責人參加會議，對“辦法”進行了討論，會后，我局根據討論意見對“辦法”進一步作了完善。同年11月，我局將“辦法”在局網站進行了一個月公示，未收到相關意見。2019年底，我局將文件報送市政府，市政府以錫政字〔2019〕1049號辦文單交司法局審查。司法審查后，我局將相關意見吸收完善，并向市領導進行了匯報，并根據今年6月10日市政府召開討論會意見，按政府規范性文件制定的要求，于7月24日召開了專家論證會、7月31日召開社會穩定風險評估座談會，履行完了提交市政府常務會議審議的相關程序。

來源：無錫市司法局