日前，自然資源部辦公廳印發《關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知》（以下簡稱《通知》），從深化調查評估、加強規劃統籌、強化政策支持、優化審批流程等四個方面作出部署，完善老舊小區改造相關的規劃土地政策，并提出加強專業服務有關要求。6月13日，在自然資源部辦公廳組織的媒體座談會上，部國土空間規劃局主要負責人針對《通知》主要內容和相關考慮進行了解讀。

　　城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。今年4月，習近平總書記在重慶市九龍坡謝家灣街道民主村社區調研時強調：“黨中央很關心的一件事，就是把老舊小區改造好。”經調研發現，老舊小區改造仍存在堵點難點，在規劃管理、標準規范、政策工具、商業模式等方面未形成系統匹配，亟待打通堵點，以調動政府、市場、社會積極性。

　　為適應新形勢，自然資源部辦公廳本月發布通知，進一步加強土地政策支持老舊小區改造更新工作，全面落實《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）相關要求。

　　改進規劃方法 加強規劃統籌

　　“多規合一”改革以及自然資源部被賦予“兩統一”職責，創造了城市規劃與土地政策緊密銜接融合的歷史機遇。自然資源部按照黨中央、國務院決策部署，重點圍繞落實中央要求、讓更多群眾受益、增強市場主體動力，在健全規劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署，指導各地自然資源部門支持老舊小區改造工作。

　　當前，我國已步入存量更新時代，城市功能布局進入需進一步優化更新的階段，關乎人民群眾切身利益的居住空間，特別是老舊小區同樣面臨更新需要。城市規劃作為調控城市空間資源、指導優化功能布局的重要公共政策，在老舊小區改造工作中具有重要作用。老舊小區改造需要加強規劃統籌，改進規劃方法，提高規劃編制的適應性和對市場的響應性，使規劃好用、能用、管用。《通知》要求，在國土空間總體規劃中提出老舊小區改造目標和工作重點，明確近期重點推進的老舊小區改造項目，擬定近期改造任務清單，并納入總體規劃的近期實施規劃和行動計劃。面向規劃管理需求，將總體規劃確定的強制性管控要求、引導措施和老舊小區規劃目標落實到單元詳細規劃中。在詳細規劃中保障利益相關方訴求，通過規劃來實現老舊小區及周邊片區居民整體利益的最大化。

　　一方面，建立健全針對社區層面的資源資產調查與城市體檢評估體系。老舊小區改造不是簡單的翻新屋子、修補立面、增加綠化等工程，更重要的是對基礎設施、公共服務設施等配套設施的系統改善和實施推進。不僅要改造外表的“面子”，改得好看，更要做好惠民的“里子”，讓居民住得舒心，讓社區、城市更具活力。這個過程往往要面對復雜的權益資產關系，需通過調查評估摸清底子，才能準確把握改造方向。《通知》提出，要梳理老舊小區內及周邊的存量空間資源資產，了解居民需求期盼和現實困難，按照自然資源部印發的《社區生活圈規劃技術指南》中的有關要求，明確改造中應當補足的養老托育、社區助餐、公共停車、充電裝置等公共服務設施的要求，真正增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

　　另一方面，通過規劃統籌促進規劃指標區域平衡、動態平衡。在推進老舊小區改造時，要樹立系統思維，從老破小“換新顏”到完善基礎設施，再到豐富配套服務等多方面，實施一體規劃、統籌考慮。調研發現，傳統老舊小區改造中運用城市盤活存量空間的規劃、用地和資產政策不夠，一些地方的改造受到規劃容積率、建筑高度等限制，很難通過提高小區容積率來完善相關配套設施，實現改造的財務平衡。《通知》強調，要加強規劃統籌，允許在單元中統籌空間功能和建筑量，在不突破上位規劃底線要求和強制性內容的前提下，可明確建筑量跨單元統籌的規則，處理好局部利益和整體利益，從而解決改造資金平衡難的問題。同時，要按照自然資源部印發的《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》的要求，突出保障民生和激勵公益貢獻的政策導向，核定優化容積率，執行差異化規劃設計標準，促進城市空間結構優化、資源資產增值、民生事業改善以及歷史文化傳承，確保支持措施踐行“人民城市為人民”理念，惠及廣大人民群眾。

　　強化政策支持 優化審批流程

　　為積極推動老舊小區改造，各地要以國土空間規劃為引領，結合改造需要和具體情況，探索適應老舊小區改造特點、差異化的規劃和土地政策，突出政策制度的靈活安排，充分激發多元主體的更新意愿，鼓勵建立多元合作模式。具體包括以下幾個方面：

　　一是適應存量空間更新改造需求，完善規劃管理措施。城市發展中，土地混合使用是必然趨勢，是增強城市活力、提高城市實際功能效益的重要手段，要從簡單機械化的功能切割轉向土地用地功能的兼容，要允許非公益向公益以及公益之間互轉等。鼓勵地方自然資源部門制定相應的正負面清單管理辦法，在制定配套的細則中，要明確正負面清單和比例管控要求，加強后期監管，使得功能轉換以后的使用和運營的手續管理能夠在不損害周邊群眾利益的前提下，指向改善民生和補足公共服務。如北京探索實施建筑用途轉換和土地用途兼容，允許存量建筑功能轉換，將閑置廢棄的鍋爐房、堆煤場轉換為街區便民服務中心，實現“變廢為寶”。

　　二是堅持節約集約，促進低效用地再開發。老舊小區自身用地局促緊張，往往沒有閑置空間作為公共服務配套。《通知》支持利用周邊不能單獨利用的邊角地、零星用地等低效用地用于公共空間、公共服務設施和基礎設施建設，特別是用于近期多次發生火災事故的電動自行車充電設施和停放場所建設，切實保障人民群眾生命財產安全，解決急難愁盼問題。如江蘇南京石榴新村改造項目基于控規地塊劃分更新片區，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規則、碎片化、規模效應不足等問題。

　　三是規范審批程序，保障合法權益。《通知》強調，針對老舊小區不同情形明確規劃許可辦理程序和分類管控規則。各地要制定具體細則，特別是分清無需辦理、需要辦理、簡化辦理規劃許可的情形。居民權益保障是推進老舊小區改造工作的前提，要明確相關程序辦理的路徑和方式，為改造后居民辦理產權登記、保障合法權益提供基礎。

　　《通知》要求，拆除重建的老舊小區改造前要保證土地及房屋權利清晰、合法、無爭議，改造后要憑借合法的規劃、土地供應和建設手續，以及地價款補繳單據和權利劃分協議等及時辦理不動產登記。如廣州市規劃和自然資源局自2022年12月以來，先后推出四批97條惠企利民措施，進一步優化審批服務機制，涵蓋規劃審批、土地出讓金計收、健康住宅設計、不動產登記、城中村改造、停車配建等企業和群眾密切關注的領域，在城市更新規劃審批的用地彈性、指標優化、降本增效、專項評估等方面均作出積極探索，有效降低企業和群眾的時間及資金成本，不斷提升審批服務效能，持續優化營商環境。

　　加強專業服務 促進共治共享

　　自“多規合一”改革以來，自然資源部不斷改進注冊城鄉規劃師制度，鼓勵引導注冊城鄉規劃師進社區、到基層做好專業技術服務，在詳細規劃實施、老舊小區改造方案編制、社區環境高品質提升等方面發揮了重要的參謀和溝通橋梁作用，各地也有很多好的經驗做法。如北京的責任規劃師制度實踐：豐臺區成立“小蜜豐”責任規劃師團隊，朝陽區成立“葵花籽”責任規劃師團隊，直接有效地推動公眾參與、多元共治，進一步發揮規劃的統籌引領作用，增強社區建設管理決策的科學性，實現治理方式的精細化，提升治理成果的有效性。

　　支持老舊小區改造，關鍵在于地方自然資源部門如何在規劃土地政策方面融合創新，通過普惠透明加適度激勵的政策紅利，有效調動居民積極性，實現群眾滿意、多方共贏。下一步，自然資源部將繼續做好政策宣傳，指導各地按照中央及本次《通知》的有關要求，細化落實措施，確保文件落地生效，更好支持老舊小區改造。(信息來源:自然資源部網站)

來源：自然資源部辦公廳